Что выгоднее в Иркутске: ипотека или аренда квартиры?

Что случилось?

После взрывного роста в 2000-е многие жители Иркутска надеются на повторение сценария и ждут, что цены на недвижимость в городе будут расти каждый год на десятки процентов. Поэтому вложения в квартиры и дома традиционно рассматриваются как выгодный и надежный способ, даже если брать ипотеку и выплачивать банку проценты.

Но в последние годы стоимость недвижимости не растет, и вложения могут оказаться рискованными. «Верблюд» решил проверить, что выгоднее: взять ипотеку прямо сейчас или снимать квартиру в Иркутске. У вас есть сумма, достаточная для первого взноса по ипотеке. Вы можете взять ипотечный кредит, въехать в свою квартиру и потом каждый месяц платить взносы — или положить эти деньги на депозит и снять квартиру.

А что выгоднее — можно пример с расчетами?

Средняя стоимость 2-комнатной квартиры в Иркутске — 3 млн рублей. Предположим, у вас есть 750 тыс. рублей на первоначальный взнос. В марте 2019 года средняя ставка по ипотеке в Иркутской области составила 10,5%. Если у вас нет оснований для получения государственных субсидий (молодые семьи, военные и так далее), то ежемесячные выплаты по займу составят 30,4 тыс. рублей. В итоге, за 10 лет вы заплатите 3,6 млн рублей (то есть переплата составит 600 тыс. рублей).

Снимать 2-комнатную квартиру в Иркутске можно в среднем за 18 тыс. рублей в месяц. Если вы внесете 750 тыс. рублей на банковский депозит на 10 лет по средней ставке около 7% годовых и будете каждый месяц вносить на счет разницу между планируемыми выплатами по ипотеке и ставкой найма в 12 тыс. рублей, то через 5 лет вы сможете забрать из банка 3,6 млн рублей. На эти деньги можно будет купить квартиру и еще останется 600 тыс. руб.

А что с ценами на жилье — они же тоже вырастут?

Да, раньше они росли. В 2003-2013 гг. цены на жилье в Иркутске росли двузначными темпами — за это время они выросли в 3 раза (c 17 до 51 тыс. рублей за кв. м). Однако в 2014-2019 гг. рост цен на жилье составил менее 10% (с 51 до 55,5 тыс. рублей), и не факт, что дальше они будут расти быстрее. Это зависит от ситуации в экономике в целом и на рынке жилья в Иркутске, а также от доходов населения. Например, если будет вводиться больше жилья, чем могут купить, то цены будут падать. Прогнозировать цены на жилье в перспективе 10 лет сложно.

С 1 июля 2019 года российские застройщики от долевого строительства перейдут к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Это значит, что застройщики перестанут напрямую получать деньги от покупателей, так как средства будут храниться на счетах в банках. Деньгами на счетах эскроу застройщик сможет воспользоваться только после того, как построит дом. Использование таких счетов снизит риски при покупке жилья в ипотеку. Переход на новый формат финансирования может увеличить инвестиционную стоимость проекта для девелопера примерно на 4%, что может привести к росту цен на квартиры на этапе строительства (а значит, вероятно, и в других сегментах) на десятки процентов, считают эксперты.

А что сейчас со ставками по ипотеке?

В марте этого года средняя ставка по ипотеке в Иркутской области составила около 10,5%. А уже к 2024 году показатель хотят сократить до 8%. Однако, по прогнозам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, ипотечные ставки удастся снизить до этого уровня, если инфляция замедлится до 4%.

А что будет со ставками дальше?

Это зависит от ключевой ставки: по ней ЦБ кредитует коммерческие банки. Она может снизиться уже в июне, решили на последнем заседании ЦБ. Все зависит от инфляции и роста экономики. Обычно ЦБ понижает ставки, когда уменьшаются инфляционные ожидания. Но вместе со ставками по ипотеке будут падать и ставки по вкладам.

Запрет на долевое строительство может снизить ставки по ипотеке. Счета эскроу должны снизить ставки проектного финансирования для застройщика, заявлял в феврале агентству ТАСС заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. При этом, по словам главы комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, деньги на эскроу-счетах станут бесплатными ресурсами для банков. Это значит, что кредитные организации будут выдавать более дешевые кредиты для покупки жилья.

Получается, что смысла брать ипотеку вообще нет?

Вообще-то есть. Свое жилье привлекает многих по нескольким причинам. Например, можно оформить постоянную регистрацию и получить доступ к детским садам, поликлинике и так далее. Правда, в съемной квартире тоже можно получить временную регистрацию, однако далеко не все готовы регистрировать квартиросъемщиков. Также вам не придется съезжать, тратя на дополнительные время на поиск жилья и деньги на переезд, если наймодатель передумает сдавать квартиру.