Инструкция: как выбрать вторичное жилье

Год постройки ⏳

В Иркутской области преобладают следующие серии домов: 135 (панельные пяти- и девятиэтажки), 114 (кирпичные пятиэтажки с лоджиями), хрущёвки и ангарская серия — дома улучшенной планировки с теплыми толстыми стенами. Самые демократичные по цене — хрущёвки и ангарская серия, на втором месте 135 серия, самая дорогая — 114 серия. Цена во многом определяется годом застройки. Хрущёвки и ангарская серия — 60—70-е гг. застройки, 114 и 135 — 1980—2000-е гг. Чем свежее дом, тем дороже в нем квартиры.

Если это сталинка, наверняка возраст дома стремится к 100. Прежде чем что-то купить, надо подумать — а смогу ли я это продать? Выбирая сталинку, учтите, что эти дома — на редкого любителя. Кроме того, большинство из них с деревянными перекрытиями. Не все банки дают ипотеку на такие квартиры, а если и дают, то страхуют с увеличенным коэффициентом.

У хрущёвок еще меньше поклонников. Но эти квартиры обычно расположены в очень удачных местах с хорошей инфраструктурой. Рядом с хрущёвками в большинстве случаев есть остановка общественного транспорта, поликлиника, детские сады, школы, хорошее озеленение и уютные дворы. Но вместе с этим вы рискуете получить дурно пахнущий подъезд, сырость из подвалов, тараканов и самый большой страх покупателя — холодную угловую квартиру, особенно если это панельный дом. Учтите, что газифицированные дома продаются немного труднее, соответственно, у продавцов можно попросить хорошую скидку. Даже если газопровод в квартире перекрыт.

Материал стен ?

Хрущёвки решали проблему переселения народа из бараков и коммуналок, соответственно, гнались за скоростью, а не качеством. В них отлично слышно соседей, ремонтные работы и текущий кран. Коммуникации в таких домах по большей части старые. Но некоторые из них уже попали под программу капитального ремонта — это значит, что материалы общедомового назначения обновлены. Обязательно уточняйте этот момент у продавцов.

В домах 113 серии материалы стен — панель, их не любят за хорошую слышимость и прохладу зимой, особенно в угловых квартирах. А вот дома 114 серии сделаны из кирпича, в них всегда очень тепло, а соседей практически не слышно.

Расположение ?

Хрущевок очень много в районах, которые активно обживались в 60—70-е годы. В Иркутске это Октябрьский, Ново-Ленино, частично Правобережный. Если планируете покупку в элитном районе (Октябрьский), но бюджет небольшой, рассматривайте хрущёвки или 135 серию. Также очень много домов 135 серии в Свердловском районе, ими застроены Университетский, Первомайский, Синюшина Гора, частично Академгородок. Эти районы пользуются спросом в последние три-четыре года — они спальные, там мало оживленных магистралей, на транспорте легко добраться до центра города (спасибо новым маршрутам через Академический мост). Самые дорогие квартиры расположены в центре Иркутска, в Октябрьском и Кировском районах. Отдельно можно выделить микрорайон Солнечный. Академгородок очень востребован благодаря хорошей школе и большой роще. Далее — Первомайский и Университетский. Самое бюджетное жилье — в Березовом, Луговом и Ленинском округе.

114 серию можно встретить повсеместно, в любом районе. Раньше именно это жилье считалось привилегированным, в нем жили значимые в городе люди. Цены там всегда, в любой сезон, высокие, квартиры востребованы, некоторые покупатели так и говорят: «Мне только 114 серию».

Планировка ?

Самые хорошие планировки в 113 и 114 сериях — большие раздельные комнаты, отдельная кухня, раздельный санузел, балкон (113 серия) либо лоджия (114 серия). Ангарская серия тоже считается улучшенной. Среди хрущёвок сейчас много переделанных и осовремененных: люди сносят стены и перегородки, меняют расположение «мокрых» точек. Типичная двушка в «хрущёвке»: темный закуток-прихожая, тут же дверь в совмещённый санузел, куда не влезает стиральная машинка, с небольшим окном на кухню в 6 квадратов, а еще зал-гостиная, в которую можно попасть из прихожей через проем или дверь-арку на кухне. Эта комната получается проходной, из нее вы попадаете в спальню — узкую и темную. Еще одна отличительная черта хрущевок — «тещина комната», кладовка.

Ремонт ?

Обращайте внимание на трубы, батареи, окна (вставлены ли стеклопакеты или они деревянные, с момента основания дома), вентиляционные отверстия, сантехнику. Отдельно спросите про проводку — в старых домах изначально устанавливалась алюминиевая, а при нынешних мощностях техники и нагрузках такая быстро приходит в негодность, нужно заменить ее на медную, а это непросто.

При покупке квартиры в домах старше 15—20 лет состояние «под ремонт» предпочтительнее готового. Вы сразу увидите слабые места и проблемы в квартире и не будете переплачивать за новую красивую обертку, которая неизвестно что скрывает под собой.

Особенности первого и последнего этажей ?

Если смотрите квартиру на первом этаже, рекомендуем разуться, а не надевать бахилы. Если пол холодный, вы это сразу почувствуете. Кроме того, на первых этажах старых домов вполне могут обитать тараканы и крысы.

На последнем этаже нужно изучить потолки — искать следы от протечек (крыша может протекать), в том числе и со стороны балкона. И проверьте, хороший ли напор воды.

Проверяем, холодно ли в квартире ❄️

Посмотрите, есть ли серый налёт в углах окон. Его наличие расскажет вам о мокрых окнах, а значит, о плохой вентиляции, влажности в квартире зимой и, возможно, промерзании окон. Также проверьте все углы, особенно за шторами. Если там обои потемнели, наверняка угол холодный.

Юридическая сторона ?    

Обязательно просите документ на право собственности. Так как мы говорим о 50—60-летних квартирах, вполне логично, что жильцов в них сменилось достаточно. Нужно обращать внимание на всю историю проживавших в квартире людей. Была ли приватизация, кто в ней участвовал, передавалась ли квартира по наследству и по акту дарения, были ли доли у несовершеннолетних собственников и неузаконенные перепланировки.

Всем этим занимается риэлтор, но при самостоятельном поиске недвижимости такие нюансы могут сильно усложнить сделку и подпортить нервы. Вы должны знать ситуацию продавца, прежде чем остановить свой выбор на объекте.

Инфраструктура ?

Самые развитые и шумные районы — Октябрьский и исторический Кировский. Там собраны основные пробки, страдает экология, но в то же время именно здесь много организаций и заведений — торговые центры, учебные учреждения, театры, развлечения. Это самый центр, из него удобно добираться в любой район города. Здесь много маршрутов общественного транспорта, но мало парковочных мест для собственного автомобиля.

В Свердловском районе намного тише, меньше пробок, много зеленых дворов, парков. Это спальный район, но в нем тоже много детсадов, школ, гимназий, вузов, лечебных учреждений и развлечений.

Ленинский район традиционно стоит особняком, как государство в государстве. Там пробки в часы пик, но именно на развязках, соединяющих район с центральной частью города: улицы Трактовая и Олега Кошевого, Мира. В самих Ново-Ленине и Иркутске-2 достаточно тихо. Основная проблема — удаленность от центра и сложности на дорогах. Но этот минус компенсирует стоимость квартир.

Читайте также:

«Главное — не умирать в своей голове»: как танцовщица, фитнес-тренер и блогер Карина Поменчук борется с раком

От корки до корки: пять мест в Иркутске, где продают действительно хороший хлеб

Соборы, сады, триумфальные арки. 10 объектов в Иркутске, уничтоженных при советской власти

Наш канал в Телеграм — «Верблюд в огне», подпишись!