• Пробки 2
  • Погода
  • Видео дня: в Иркутске пожарные на подъемнике доставили Деда Мороза к пациентампациентам
  • В Иркутске сделали настольную игру про урбанизм с применением дополненной реальностиреальности
  • В Братске суши-бару «Ёбидоёби» пришлось объяснять, что в его названии нет матамата

Главная > Карточки «Верблюда» 14.09.2020 15:23

Инструкция: как выбрать вторичное жилье

Екатерина Балагурова

Екатерина Балагурова

2 Читать комментарии
Инструкция: как выбрать вторичное жилье - Верблюд в огне

Иллюстрация: Валентин Ткач / «Верблюд в огне»

Покупка собственной квартиры — важный шаг в жизни человека, и подходить к нему нужно ответственно. Если вы работаете с риэлтором, все трудности он обычно берет на себя. Но если вы решили приобрести недвижимость самостоятельно, стоит знать, на что нужно обращать внимание в первую очередь. Иркутские риэлторы Ольга Картошкина и Анна Исаева рассказали «Верблюду», как правильно выбрать вторичное жилье.


В этом материале мы будем называть вторичным жилье, построенное до 2000-х гг., потому что такое определение наиболее популярно среди иркутян. Дома, возведенные позднее, в обиходе называют новостройками, хотя они используются уже 10—20 лет.

Год постройки ⏳

В Иркутской области преобладают следующие серии домов: 135 (панельные пяти- и девятиэтажки), 114 (кирпичные пятиэтажки с лоджиями), хрущёвки и ангарская серия — дома улучшенной планировки с теплыми толстыми стенами. Самые демократичные по цене — хрущёвки и ангарская серия, на втором месте 135 серия, самая дорогая — 114 серия. Цена во многом определяется годом застройки. Хрущёвки и ангарская серия — 60—70-е гг. застройки, 114 и 135 — 1980—2000-е гг. Чем свежее дом, тем дороже в нем квартиры.

Если это сталинка, наверняка возраст дома стремится к 100. Прежде чем что-то купить, надо подумать — а смогу ли я это продать? Выбирая сталинку, учтите, что эти дома — на редкого любителя. Кроме того, большинство из них с деревянными перекрытиями. Не все банки дают ипотеку на такие квартиры, а если и дают, то страхуют с увеличенным коэффициентом.

У хрущёвок еще меньше поклонников. Но эти квартиры обычно расположены в очень удачных местах с хорошей инфраструктурой. Рядом с хрущёвками в большинстве случаев есть остановка общественного транспорта, поликлиника, детские сады, школы, хорошее озеленение и уютные дворы. Но вместе с этим вы рискуете получить дурно пахнущий подъезд, сырость из подвалов, тараканов и самый большой страх покупателя — холодную угловую квартиру, особенно если это панельный дом. Учтите, что газифицированные дома продаются немного труднее, соответственно, у продавцов можно попросить хорошую скидку. Даже если газопровод в квартире перекрыт.


Материал стен 🙉

Хрущёвки решали проблему переселения народа из бараков и коммуналок, соответственно, гнались за скоростью, а не качеством. В них отлично слышно соседей, ремонтные работы и текущий кран. Коммуникации в таких домах по большей части старые. Но некоторые из них уже попали под программу капитального ремонта — это значит, что материалы общедомового назначения обновлены. Обязательно уточняйте этот момент у продавцов.

В домах 113 серии материалы стен — панель, их не любят за хорошую слышимость и прохладу зимой, особенно в угловых квартирах. А вот дома 114 серии сделаны из кирпича, в них всегда очень тепло, а соседей практически не слышно.


Расположение 🏢

Хрущевок очень много в районах, которые активно обживались в 60—70-е годы. В Иркутске это Октябрьский, Ново-Ленино, частично Правобережный. Если планируете покупку в элитном районе (Октябрьский), но бюджет небольшой, рассматривайте хрущёвки или 135 серию. Также очень много домов 135 серии в Свердловском районе, ими застроены Университетский, Первомайский, Синюшина Гора, частично Академгородок. Эти районы пользуются спросом в последние три-четыре года — они спальные, там мало оживленных магистралей, на транспорте легко добраться до центра города (спасибо новым маршрутам через Академический мост). Самые дорогие квартиры расположены в центре Иркутска, в Октябрьском и Кировском районах. Отдельно можно выделить микрорайон Солнечный. Академгородок очень востребован благодаря хорошей школе и большой роще. Далее — Первомайский и Университетский. Самое бюджетное жилье — в Березовом, Луговом и Ленинском округе.

114 серию можно встретить повсеместно, в любом районе. Раньше именно это жилье считалось привилегированным, в нем жили значимые в городе люди. Цены там всегда, в любой сезон, высокие, квартиры востребованы, некоторые покупатели так и говорят: «Мне только 114 серию».


Планировка 😬

Самые хорошие планировки в 113 и 114 сериях — большие раздельные комнаты, отдельная кухня, раздельный санузел, балкон (113 серия) либо лоджия (114 серия). Ангарская серия тоже считается улучшенной. Среди хрущёвок сейчас много переделанных и осовремененных: люди сносят стены и перегородки, меняют расположение «мокрых» точек. Типичная двушка в «хрущёвке»: темный закуток-прихожая, тут же дверь в совмещённый санузел, куда не влезает стиральная машинка, с небольшим окном на кухню в 6 квадратов, а еще зал-гостиная, в которую можно попасть из прихожей через проем или дверь-арку на кухне. Эта комната получается проходной, из нее вы попадаете в спальню — узкую и темную. Еще одна отличительная черта хрущевок — «тещина комната», кладовка.


Ремонт 🔌

Обращайте внимание на трубы, батареи, окна (вставлены ли стеклопакеты или они деревянные, с момента основания дома), вентиляционные отверстия, сантехнику. Отдельно спросите про проводку — в старых домах изначально устанавливалась алюминиевая, а при нынешних мощностях техники и нагрузках такая быстро приходит в негодность, нужно заменить ее на медную, а это непросто.

При покупке квартиры в домах старше 1520 лет состояние «под ремонт» предпочтительнее готового. Вы сразу увидите слабые места и проблемы в квартире и не будете переплачивать за новую красивую обертку, которая неизвестно что скрывает под собой.


Особенности первого и последнего этажей 😯

Если смотрите квартиру на первом этаже, рекомендуем разуться, а не надевать бахилы. Если пол холодный, вы это сразу почувствуете. Кроме того, на первых этажах старых домов вполне могут обитать тараканы и крысы.

На последнем этаже нужно изучить потолки — искать следы от протечек (крыша может протекать), в том числе и со стороны балкона. И проверьте, хороший ли напор воды.


Проверяем, холодно ли в квартире ❄️

Посмотрите, есть ли серый налёт в углах окон. Его наличие расскажет вам о мокрых окнах, а значит, о плохой вентиляции, влажности в квартире зимой и, возможно, промерзании окон. Также проверьте все углы, особенно за шторами. Если там обои потемнели, наверняка угол холодный.


Юридическая сторона 👆    

Обязательно просите документ на право собственности. Так как мы говорим о 50—60-летних квартирах, вполне логично, что жильцов в них сменилось достаточно. Нужно обращать внимание на всю историю проживавших в квартире людей. Была ли приватизация, кто в ней участвовал, передавалась ли квартира по наследству и по акту дарения, были ли доли у несовершеннолетних собственников и неузаконенные перепланировки.

Всем этим занимается риэлтор, но при самостоятельном поиске недвижимости такие нюансы могут сильно усложнить сделку и подпортить нервы. Вы должны знать ситуацию продавца, прежде чем остановить свой выбор на объекте.


Инфраструктура 🌇

Самые развитые и шумные районы — Октябрьский и исторический Кировский. Там собраны основные пробки, страдает экология, но в то же время именно здесь много организаций и заведений — торговые центры, учебные учреждения, театры, развлечения. Это самый центр, из него удобно добираться в любой район города. Здесь много маршрутов общественного транспорта, но мало парковочных мест для собственного автомобиля.

В Свердловском районе намного тише, меньше пробок, много зеленых дворов, парков. Это спальный район, но в нем тоже много детсадов, школ, гимназий, вузов, лечебных учреждений и развлечений.

Ленинский район традиционно стоит особняком, как государство в государстве. Там пробки в часы пик, но именно на развязках, соединяющих район с центральной частью города: улицы Трактовая и Олега Кошевого, Мира. В самих Ново-Ленине и Иркутске-2 достаточно тихо. Основная проблема — удаленность от центра и сложности на дорогах. Но этот минус компенсирует стоимость квартир.

Комментариев 2

Аватар serke75

0

Вы бы хоть фото самих планировок приложили

14.09.2020 16:16

Ответить

Аватар

0

По поводу исторических домов-надо понимать, что если нет какого-то ценного ремонта или просто нормального ремонта(либо вам не нравится стиль выбранный предыдущим владельцем) будьте готовы к ОЧЕНЬ большим расходам на демонтаж всего и вывоз 5 камазов мусора, а так же к тому что все пытаются задрать свою цену на ремонт там. Но дома хорошие, соседи, дворы окружение тоже, в отличие от асфальтовых полей и уродливой архитектуры большинства многоэтажек

20.09.2020 21:13

Ответить
Загрузка...

Тренды 20.11.2020 14:24

Батарея вместо бензобака: как иркутяне пересаживаются на электромобили

Екатерина Фалалеева

Автор Екатерина Фалалеева

2 Читать комментарии

За последние несколько лет жители Иркутской области полюбили электромобили — если в 2017 году в регионе насчитывалось всего 56 таких авто, то к середине 2020 года — уже 843. С 2019 года Приангарье находится на втором месте в России по количеству электромобилей — мы опережаем Москву и уступаем только Приморью. А еще наш регион — лидер рынка подержанных электрокаров. При этом в области практически нет никакой инфраструктуры, хотя ситуация медленно меняется — преимущественно силами активистов и бизнес-сообщества. «Верблюд» рассказывает, как устроена жизнь владельцев электромобилей в Иркутской области.



Что вы узнаете:

  • кто и зачем покупает электромобили в Иркутске;
  • во сколько обходится обслуживание электрокаров;
  • как часто их нужно заряжать и можно ли выезжать на них загород;
  • сколько в регионе электрозаправочных станций (спойлер: очень мало) и кто их устанавливает.

Причины любви

Одна из причин популярности электрокаров в Приангарье — низкая стоимость электроэнергии в регионе. В июне 2016 года иркутянин Сергей Налетов приобрел электромобиль. К тому времени он уже несколько месяцев искал более экономичную альтернативу своей машине. Сергей утверждает, что это был первый зарегистрированный в Иркутске Nissan Leaf, на сегодняшний день — самый популярный электромобиль в России. Покупка обошлась в 500 тыс. рублей.

«Я влюбился в машину и в первый год просто не мог ей нарадоваться, — вспоминает Сергей. — Оказалось, что это идеальный вариант для ежедневных поездок по городу, который к тому же помогает серьезно экономить». Траты сократились в десять раз: на бензин иркутянин ежемесячно тратил минимум 6 тыс. рублей, а на зарядку электрокара уходит максимум 600 рублей. По подсчетам Сергея, на одном только бензине за четыре года он сэкономил 300 тыс. рублей.

Кроме того, уменьшились расходы на обслуживание: «Я сразу поменял жидкость в редукторе и антифриз, это обошлось в три тысячи рублей. Купил комплекты резины. Больше за четыре года владения машиной я в нее ничего не вкладывал».

«»

«Обслуживать там нечего, — объясняет Сергей Сергеев, один из основателей клуба Nissan Leaf Baikal. — Ни масла, ни фильтров — ничего менять не надо. Раз в 100 тыс. км по регламенту — осмотр жидкости в редукторе. Заменить ее стоит около 1,5 тыс. рублей».

Сергеев купил электромобиль весной 2017 года. Мужчина работает в транспортной компании и ежедневно проезжает около 100 км. Такое расстояние обходится ему примерно в 20 рублей, если он заряжается дома. Счет за электричество — 600800 рублей в месяц. С появлением в городе станций экспресс-зарядки траты возросли — за один визит Сергей отдает около 100 рублей, в месяц получается 12 тыс. рублей. «Зато это удобно — можно быстро подзарядиться, если километраж больше обычного», — говорит Сергей.

Как заряжают электромобили

На Nissan Leaf первого поколения с полной зарядкой можно проехать 120130 км летом и 6080 зимой. У второго поколения показатели выше — 250 км и 120150 км соответственно. Для того чтобы увеличить пробег в холодное время года, водители идут на различные усовершенствования, например ставят автономный дизельный обогреватель для салона. Это позволяет не тратить драгоценную энергию с батареи на обогрев. Расходы на дизель — около 500 рублей в месяц при активной езде.

«Как многие в обычных машинах ставят котлы, лифоводы помещают под днищем подогрев высоковольтной батареи. Некоторые ставят инфракрасный теплый пол и стекла с обогревателем. Кстати, жара и перегрев действуют на батарею более разрушительно, чем мороз», — поясняет Сергей Сергеев.

Большинство владельцев электрокаров заряжают авто от обычной домашней розетки. На стандартную батарею Nissan Leaf уходит 67 часов. Сергей Сергеев оборудовал зарядное место в гараже, вывел провод из квартирного щитка. Он установил двухтарифный счетчик и заряжает автомобиль ночью, по сниженному тарифу: «Специальный счетчик — это обоснованная трата, если электромобиль — основной потребитель энергии. Счетчик и его перепрошивка на местное время обошлись в три тыс. рублей. За 8 месяцев он окупился».

Тем, кто не имеет гаража, приходится труднее. Василий Веремеенко пересел за руль электромобиля летом 2019 года. Чтобы зарядиться, он поначалу спускал удлинитель с балкона третьего этажа. Перед зимой решил установить розетку на улице.

«»

«Нарисовал три схемы прокладки кабеля, пошел в управляющую компанию с официальным запросом. Там ответили, что этим не занимаются, нужно согласовывать с собственниками дома, — рассказывает Василий. — Поговорили с председателем дома, он подписал документы. Я прокинул кабель через окно по фасаду здания. Внизу поставил шкаф с розеткой на отдельном автомате с дополнительными средствами защиты».

Недавно Василий смонтировал уличную розетку на доме, в который скоро переедет. Там кабель протянут с четвертого этажа через подъезд. «Действовал аналогично — по согласованию с председателем. Сделать все как положено — с собранием, подписями большинства жильцов — довольно трудно. Негативной реакции со стороны соседей не встречал. Если кто-то подходил с вопросами, я все объяснял».

Иногда на месте у розетки паркуются другие автомобили. На этот случай Василий приобрел 30-метровый удлинитель, который можно протянуть до самого дальнего уголка парковки. Ежедневно Веремеенко проезжает 3040 км, иногда — до 70 км. Летом одного заряда хватает на два-три дня.

Фото: Алена Аманмахова / «Верблюд в огне»

Кто устанавливает зарядные станции в Приангарье

Заряжать электромобиль приходится чаще, чем заправлять бензином обычное авто. Электромобилисты признаются, что порой им приходится отказываться от спонтанных поездок, если заряда недостаточно. Для комфортного передвижения по городу и выездов загород региону нужна сеть электрозаправочных станций (ЭЗС). Сейчас, согласно карте зарядных станций PlugShare, в городе их семь. Все они установлены силами местных энтузиастов и предпринимателей.


В Иркутске есть медленные и быстрые зарядные станции. На первых полная зарядка занимает 58 часов, хотя может достигать и 12 часов — зависит от мощности бортового зарядного устройства. На экспресс-станциях за 3040 минут можно зарядиться с 1% до 80%.


Проект Quickly

Первая публичная зарядная станция появилась в Иркутске в июле прошлого года. Ее установил филиал экспедиторской компании Eхpress.ru на Байкальской, 203 Б, возле своего офиса. «Когда мы открывались, сразу решили, что не используем машины с ГСМ (горюче-смазочными материалами. — Прим. ред.), так как это требует постоянных вложений. У нас курьеры передвигаются на электромобилях, — рассказывает предприниматель Евгений Лунюшкин. — Медленную зарядную станцию рядом с офисом поставили ради собственных нужд, но воспользоваться ей могут все желающие». Станция бесплатная, все связанные с ней расходы на себя берет компания — это 22,5 тыс. рублей в месяц.

В ноябре Лунюшкин планирует начать монтаж экспресс-станции на улице Ширямова. Там же будет резервная медленная станция. Стоимость проекта — 1 млн рублей. «Зарядка на быстрой станции поначалу будет стоить символически — 1 рубль (вся зарядка), затем мы посмотрим на спрос и выстроим ценовую политику», — рассказывает предприниматель. В следующем году он планирует установить еще три ЭЗС.


Проект компании «Новинвест»

В этом году в столице Приангарья появились первые экспресс-станции. Найти их можно у ТЦ «Москва» на Сергеева, ТЦ «Дока» на Байкальской и у рынка «Парус» на Трактовой. Они двух видов: на одних расчет идет по киловаттам (15 руб/кВт), оплата производится через приложение «Фора»; на других — поминутный тариф (6 руб./минута), а заплатить можно банковской картой. По стоимости получается одинаково — 10 кВт обойдутся примерно в 150 рублей. С этим зарядом летом можно проехать 60 км, зимой — около 40.


Алексей Марчук,

Руководитель проекта и технический директор «Новинвеста»

Изначально мы хотели договориться о сотрудничестве с «Иркутскэнерго». Нас заверили, что необходимые мощности предоставят в любой точке города. В ответ на наше техзадание выдали условия, выполнение которых обошлось бы в 4 млн рублей. Сама станция стоит полмиллиона. Получается, чтобы установить одну станцию в Иркутске, нужно около 5 млн рублей. Что мы придумали? Пошли по частникам.

Фото: Алена Аманмахова / «Верблюд в огне»

Договориться с ними тоже оказалось не так-то просто: не всех удовлетворяла «недостаточная» коммерческая составляющая. По идее инициаторов проекта, установка зарядных станций на частных объектах могла бы привлечь внимание к ним. Но некоторым этого мало. На вопрос, а что мы с этого будем иметь, Алексей Марчук объяснял экономику проекта: стоимость зарядки 15 руб/кВт, вычитаем стоимость электричества для юрлиц (4 руб./кВт) и другие расходы — техподдержку, поддержку мобильного приложения. Остается 5 рублей прибыли.

«Все считают, что мы на этом круто зарабатываем, — говорит Марчук. — Но мы пока только вкладываемся. Станция на 50 кВт стоит 1 млн руб., на 25 кВт — полмиллиона, а средняя стоимость одной зарядки — 90 рублей. Нам говорят — а зачем вы это делаете? Но иначе развития не будет — водители будут крутиться по обычным маршрутам, проезжать свои 5070 км, а всем хочется больше перемещаться по городу и области».

К концу следующего года «Новинвест» планирует увеличить количество зарядных станций до 15. Они появятся в Иркутске, Шелехове, Усолье и других городах и поселках области. Стоимость проекта — 1015 млн рублей.

«»

«Предполагаем, что проект начнет окупаться через 23 года. Зарядные станции — это новый продукт, который мы еще только тестируем. Бывало, что станцию запускали сутки, — она не работала, а мы не могли понять, в чем дело. Много вопросов с технической частью, программным обеспечением. К тому же зимой они еще не эксплуатировались и неизвестно, как себя покажут», — поясняет Марчук.

Есть и другие проблемы: на раскрутку одной электростанции уходит в среднем четыре месяца. Иногда их приходится переносить, что приводит к дополнительным сложностям. Так случилось с первой экспресс-станцией на Старокузьмихинской: «Спустя три месяца мы оттуда переехали из-за конфликтов. Мы занимали место на парковке, и оказалось, что владельцу территории важнее обеспечить удобство водителей бензиновых автомобилей».


Проект En+ Group

Группа компаний En+ Group установит в Прибайкалье три электрозаправочные станции, сообщил «Верблюду» руководитель энергетического бизнеса En+ Group Михаил Хардиков. Они появятся в Листвянке и Иркутске на автозаправочном комплексе возле ТЦ «Яркомолл» и на муниципальной территории возле здания «Иркутскэнерго» на Сухэ-Батора. Это будут станции с использованием разъемов CHAdeMO и CCS Combo (Type 2) на постоянном токе с мощностью 50 кВт. Зарядка до 80% займет 20 минут. Станции также будут оснащены разъемом для медленной зарядки.

В этом году в проект планируется инвестировать 10 млн руб. Эксплуатация станций начнется в декабре. В среднесрочной перспективе компания собирается установить быстрые ЭЗС по трассам в направлении Байкальска и Хужира. По словам Хардикова, в текущей рыночной ситуации проект пока не окупаемый и в большей мере обусловлен социальной ответственностью бизнеса. «Надеемся, что с появлением первых зарядных комплексов количество электромобилей в Иркутской области будет расти, мы, в свою очередь, будем готовы сеть зарядных станций расширять», — заверил Хардиков.

Фото Василия Веремеенко

Добраться до Байкала

Некоторые иркутяне обзаводятся электромобилем как второй машиной — исключительно для передвижений по городу. «Электромобиль бюджетного сегмента — не универсальная вещь, — говорит Сергей Налетов. — Лучше всего он показывает себя в городских условиях, а вот далеко на нем не уедешь. Учитывая отсутствие политической воли по поводу развития инфраструктуры, быстрых зарядок в ближайшее время по области не появится. Встать посередине пути на несколько часов, чтобы зарядиться, — по-моему, это слишком».

Впрочем, другие электромобилисты регулярно путешествуют по области и не видят затруднений в вынужденных остановках. Правда, и они признаются, что станции быстрой зарядки могли бы сделать отдых комфортнее. Пока что такая есть только в поселке Никола, но сейчас она на техобслуживании.

По пути на Малое море можно зарядиться на станции медленной зарядки в Баяндае. Работает она только в сезон, а зимой отключена. Есть станция в поселке Тараса в Боханском районе (проект 4ev.ru). Владельцы электромобилей рассказывают, что розетки часто предоставляют владельцы кафе и стоянок. Например, в Култуке можно пополнить заряд за 150 рублей, а на стоянке в Листвянке — за 50. «Мы ездили на Ольхон, в Улан-Удэ, на Святой Нос, — перечисляет Сергей Сергеев. — По пути заряжались от розеток — их, слава богу, на трассе хватает. Да, едешь дольше, чем на обычном авто, но это же часть путешествия».

Фото Сергея Налетова

Что ждет электромобилистов в России

Сейчас по всей России насчитывается всего около 250 зарядных станций, и с каждым годом их будет всё больше. Например, «Россети» к 2024 году планируют увеличить количество ЭЗС в стране до 1 тыс. На первом этапе хотят охватить крупные города с населением более 1 млн человек, на втором — города с населением от 500 тыс. до 1 млн жителей. Всего должны построить ЭЗС в 30 крупных городах и на 30 магистралях.

Развитие инфраструктуры увеличит спрос на электротранспорт, уверены эксперты. Также поможет снижение стоимости аккумуляторных батарей и их адаптация под российский климат. Благодаря этим мерам среднегодовые темпы роста рынка электромобилей к 2025 году могут достичь 30 %. Ближайшие прогнозы такие: ожидается, что в 2021 году продажи новых электромобилей вырастут примерно на 1015 %, а подержанных — на 40 %.

Иркутяне продолжат покупать электромобили, убеждены наши собеседники, и улучшение качества инфраструктуры только подстегнет спрос. Кстати, с этого года в области отменен транспортный налог на электромобили — это около 1,7 тыс. рублей в год. «Сумма небольшая, но важно, что государство делает шаг навстречу электромобилистам», — говорит Сергеев. Кроме того, в мае в России отменили таможенные пошлины на ввоз электрокаров, она составляла 15 %. Правда, из-за роста курса доллара и повышения спроса итоговая цена сейчас даже выше, чем в начале года, резюмирует он.

Фото: Алена Аманмахова / «Верблюд в огне»

Ничего не нашлось

Попробуйте как-нибудь по-другому