• Пробки 2
  • Погода
  • В центре Тулуна произошла стрельба: убиты три собакисобаки
  • Компания Дерипаски начала строить в Иркутске головной офис за 500 млн рублейрублей
  • Рассказываем, как критики оценили «Время» — новый фильм от автора хоррора «Сплит»«Сплит»

Главная > Карточки «Верблюда» 14.09.2020 15:23

Инструкция: как выбрать вторичное жилье

Екатерина Балагурова

Екатерина Балагурова

2 Читать комментарии
Инструкция: как выбрать вторичное жилье - Верблюд в огне

Иллюстрация: Валентин Ткач / «Верблюд в огне»

Покупка собственной квартиры — важный шаг в жизни человека, и подходить к нему нужно ответственно. Если вы работаете с риэлтором, все трудности он обычно берет на себя. Но если вы решили приобрести недвижимость самостоятельно, стоит знать, на что нужно обращать внимание в первую очередь. Иркутские риэлторы Ольга Картошкина и Анна Исаева рассказали «Верблюду», как правильно выбрать вторичное жилье.


В этом материале мы будем называть вторичным жилье, построенное до 2000-х гг., потому что такое определение наиболее популярно среди иркутян. Дома, возведенные позднее, в обиходе называют новостройками, хотя они используются уже 10—20 лет.

Год постройки ⏳

В Иркутской области преобладают следующие серии домов: 135 (панельные пяти- и девятиэтажки), 114 (кирпичные пятиэтажки с лоджиями), хрущёвки и ангарская серия — дома улучшенной планировки с теплыми толстыми стенами. Самые демократичные по цене — хрущёвки и ангарская серия, на втором месте 135 серия, самая дорогая — 114 серия. Цена во многом определяется годом застройки. Хрущёвки и ангарская серия — 60—70-е гг. застройки, 114 и 135 — 1980—2000-е гг. Чем свежее дом, тем дороже в нем квартиры.

Если это сталинка, наверняка возраст дома стремится к 100. Прежде чем что-то купить, надо подумать — а смогу ли я это продать? Выбирая сталинку, учтите, что эти дома — на редкого любителя. Кроме того, большинство из них с деревянными перекрытиями. Не все банки дают ипотеку на такие квартиры, а если и дают, то страхуют с увеличенным коэффициентом.

У хрущёвок еще меньше поклонников. Но эти квартиры обычно расположены в очень удачных местах с хорошей инфраструктурой. Рядом с хрущёвками в большинстве случаев есть остановка общественного транспорта, поликлиника, детские сады, школы, хорошее озеленение и уютные дворы. Но вместе с этим вы рискуете получить дурно пахнущий подъезд, сырость из подвалов, тараканов и самый большой страх покупателя — холодную угловую квартиру, особенно если это панельный дом. Учтите, что газифицированные дома продаются немного труднее, соответственно, у продавцов можно попросить хорошую скидку. Даже если газопровод в квартире перекрыт.


Материал стен 🙉

Хрущёвки решали проблему переселения народа из бараков и коммуналок, соответственно, гнались за скоростью, а не качеством. В них отлично слышно соседей, ремонтные работы и текущий кран. Коммуникации в таких домах по большей части старые. Но некоторые из них уже попали под программу капитального ремонта — это значит, что материалы общедомового назначения обновлены. Обязательно уточняйте этот момент у продавцов.

В домах 113 серии материалы стен — панель, их не любят за хорошую слышимость и прохладу зимой, особенно в угловых квартирах. А вот дома 114 серии сделаны из кирпича, в них всегда очень тепло, а соседей практически не слышно.


Расположение 🏢

Хрущевок очень много в районах, которые активно обживались в 60—70-е годы. В Иркутске это Октябрьский, Ново-Ленино, частично Правобережный. Если планируете покупку в элитном районе (Октябрьский), но бюджет небольшой, рассматривайте хрущёвки или 135 серию. Также очень много домов 135 серии в Свердловском районе, ими застроены Университетский, Первомайский, Синюшина Гора, частично Академгородок. Эти районы пользуются спросом в последние три-четыре года — они спальные, там мало оживленных магистралей, на транспорте легко добраться до центра города (спасибо новым маршрутам через Академический мост). Самые дорогие квартиры расположены в центре Иркутска, в Октябрьском и Кировском районах. Отдельно можно выделить микрорайон Солнечный. Академгородок очень востребован благодаря хорошей школе и большой роще. Далее — Первомайский и Университетский. Самое бюджетное жилье — в Березовом, Луговом и Ленинском округе.

114 серию можно встретить повсеместно, в любом районе. Раньше именно это жилье считалось привилегированным, в нем жили значимые в городе люди. Цены там всегда, в любой сезон, высокие, квартиры востребованы, некоторые покупатели так и говорят: «Мне только 114 серию».


Планировка 😬

Самые хорошие планировки в 113 и 114 сериях — большие раздельные комнаты, отдельная кухня, раздельный санузел, балкон (113 серия) либо лоджия (114 серия). Ангарская серия тоже считается улучшенной. Среди хрущёвок сейчас много переделанных и осовремененных: люди сносят стены и перегородки, меняют расположение «мокрых» точек. Типичная двушка в «хрущёвке»: темный закуток-прихожая, тут же дверь в совмещённый санузел, куда не влезает стиральная машинка, с небольшим окном на кухню в 6 квадратов, а еще зал-гостиная, в которую можно попасть из прихожей через проем или дверь-арку на кухне. Эта комната получается проходной, из нее вы попадаете в спальню — узкую и темную. Еще одна отличительная черта хрущевок — «тещина комната», кладовка.


Ремонт 🔌

Обращайте внимание на трубы, батареи, окна (вставлены ли стеклопакеты или они деревянные, с момента основания дома), вентиляционные отверстия, сантехнику. Отдельно спросите про проводку — в старых домах изначально устанавливалась алюминиевая, а при нынешних мощностях техники и нагрузках такая быстро приходит в негодность, нужно заменить ее на медную, а это непросто.

При покупке квартиры в домах старше 1520 лет состояние «под ремонт» предпочтительнее готового. Вы сразу увидите слабые места и проблемы в квартире и не будете переплачивать за новую красивую обертку, которая неизвестно что скрывает под собой.


Особенности первого и последнего этажей 😯

Если смотрите квартиру на первом этаже, рекомендуем разуться, а не надевать бахилы. Если пол холодный, вы это сразу почувствуете. Кроме того, на первых этажах старых домов вполне могут обитать тараканы и крысы.

На последнем этаже нужно изучить потолки — искать следы от протечек (крыша может протекать), в том числе и со стороны балкона. И проверьте, хороший ли напор воды.


Проверяем, холодно ли в квартире ❄️

Посмотрите, есть ли серый налёт в углах окон. Его наличие расскажет вам о мокрых окнах, а значит, о плохой вентиляции, влажности в квартире зимой и, возможно, промерзании окон. Также проверьте все углы, особенно за шторами. Если там обои потемнели, наверняка угол холодный.


Юридическая сторона 👆    

Обязательно просите документ на право собственности. Так как мы говорим о 50—60-летних квартирах, вполне логично, что жильцов в них сменилось достаточно. Нужно обращать внимание на всю историю проживавших в квартире людей. Была ли приватизация, кто в ней участвовал, передавалась ли квартира по наследству и по акту дарения, были ли доли у несовершеннолетних собственников и неузаконенные перепланировки.

Всем этим занимается риэлтор, но при самостоятельном поиске недвижимости такие нюансы могут сильно усложнить сделку и подпортить нервы. Вы должны знать ситуацию продавца, прежде чем остановить свой выбор на объекте.


Инфраструктура 🌇

Самые развитые и шумные районы — Октябрьский и исторический Кировский. Там собраны основные пробки, страдает экология, но в то же время именно здесь много организаций и заведений — торговые центры, учебные учреждения, театры, развлечения. Это самый центр, из него удобно добираться в любой район города. Здесь много маршрутов общественного транспорта, но мало парковочных мест для собственного автомобиля.

В Свердловском районе намного тише, меньше пробок, много зеленых дворов, парков. Это спальный район, но в нем тоже много детсадов, школ, гимназий, вузов, лечебных учреждений и развлечений.

Ленинский район традиционно стоит особняком, как государство в государстве. Там пробки в часы пик, но именно на развязках, соединяющих район с центральной частью города: улицы Трактовая и Олега Кошевого, Мира. В самих Ново-Ленине и Иркутске-2 достаточно тихо. Основная проблема — удаленность от центра и сложности на дорогах. Но этот минус компенсирует стоимость квартир.

Комментариев 2

Аватар serke75

0

Вы бы хоть фото самих планировок приложили

14.09.2020 16:16

Ответить

Аватар

0

По поводу исторических домов-надо понимать, что если нет какого-то ценного ремонта или просто нормального ремонта(либо вам не нравится стиль выбранный предыдущим владельцем) будьте готовы к ОЧЕНЬ большим расходам на демонтаж всего и вывоз 5 камазов мусора, а так же к тому что все пытаются задрать свою цену на ремонт там. Но дома хорошие, соседи, дворы окружение тоже, в отличие от асфальтовых полей и уродливой архитектуры большинства многоэтажек

20.09.2020 21:13

Ответить
Загрузка...

Еда 30.04.2021 21:45

Интерактивная карта. Где есть и пить в Иркутске по версии «Верблюда»

Верблюд в огне

Автор Верблюд в огне

2 Читать комментарии

В начале апреля мы вместе с En+ Group запустили проект «Лучшее в Иркутске»: собрали жюри из экспертов в ресторанной индустрии и попросили их выбрать самые яркие и качественные гастропроекты в Иркутске. Рассказываем и показываем на карте, что у нас получилось.


При поддержке En+ Group

Коротко о том, что и зачем мы сделали

В Иркутске каждый год становится все больше заведений: кафе, баров и ресторанов. Но до сих пор в городе не было хорошей рекомендательной системы — непонятно, куда идти и что посоветовать гостям из других городов. Мы решили исправить ситуацию.

Мы составили лонг-лист из 70 проектов, а затем попросили жюри оценить их по шести критериям — концепция, интерьер и атмосфера, сервис, маркетинг, команда, еда и/или напитки (подробно о них, членах жюри и самом проекте можно прочитать здесь). В конце мы отобрали 44 классных заведения, набравших больше всего баллов.


Классные заведения — это какие?

Это места, в которых хорошо без преувеличения примерно все. Интерьер должен быть продуманным, стильным и работающим на идею кафе, маркетинг — понятным, дружелюбным и эффективным, еда и напитки — очевидно, безумно вкусными, а концепция — интересной, небанальной, отличающей место от того, что представляют собой большинство российских заведений.

Поэтому в наш рейтинг не попали многие кафе и рестораны, которые давно работают в Иркутске, — кто-то вяло вел соцсети, другие давно перестали работать над кухней или ничего не рассказывали о команде. Надеемся, что со временем это изменится.


А как их найти?

По нашей карте (прокрутите чуть ниже) и на отдельной страничке «Лучшее в Иркутске», которую мы запустим в мае. А еще проекты, которые получили высокую оценку, можно узнать по яркой наклейке на дверях, с надписью «Лучшее в Иркутске».

Рекомендательная система будет обновляться — наша редакция будет следить за новыми проектами и добавлять их на карту, а всё, что закроется, оттуда сразу исчезнет.


А теперь — карта

Перед вами карта Иркутска, на которой расположены лучшие заведения по версии «Верблюда». Все места мы поделили на 4 категории — кафе, рестораны, бары и кофейни. У каждого заведения есть своя карточка, которая открывается по клику на иконку, — в ней вы найдете краткое описание и контакты.

И кое-что еще: мы не стали наносить на карту все заведения сетей, попавших в наш рейтинг, а выбрали только одно-два лучших места. Например, у Cake Home 12 точек в Иркутске, но на карте вы найдете только локацию на 3 июля. Это сделано для того, чтобы на ней было проще ориентироваться. На наше мнение о других филиалах сети это не влияет — вы найдете нашу фирменную наклейку во всех Cake Home.

И пара слов от жюри

Иван Вильчинский

программный директор радио MCM, член жюри проекта «Лучшее в Иркутске»

С моей точки зрения, любые премии и рейтинги, которые поощряют лучших, являются стимулом для развития. Это как топливо. Заведения могут получить обратную связь и убедиться в том, что они всё делают правильно — или нет.

Оценка — дело всегда очень сложное: ты берешь на себя ответственность. При этом оценка всегда субъективна. Ты же не суперфуди, ты любитель — есть определенные вкусовые пристрастия, которые уже сложились. Особенно сложным для меня в проекте оказался критерий «маркетинг», потому что он у заведений может идти через блогеров, через какие-то другие каналы. А для меня маркетинг — это качество еды. Это что вкусного я хочу здесь съесть вновь. Поэтому отделять маркетинг от еды мне было очень сложно.

В Иркутске не так много заведений, в которые мне хотелось бы возвращаться. Но перспективы есть. У меня есть ощущение, что рано или поздно мы получим актуальные заведения. По индустрии очень сильно ударила пандемия — сейчас всё, что касается индустрии гостеприимства, находится в состоянии I will survive.


Лера Трошина

Соосновательница The Library Bar, член жюри проекта «Лучшее в Иркутске»

Подобные проекты, безусловно, важны: они дают встряску и мотивацию заведениям. Другой вопрос — насколько премии и рейтинги адекватны. Судить должны люди-профессионалы, подкованные в плане современной гастрономии.

Есть одна мною любимая фраза: «Народу много, людей мало». Она шикарно подходит к состоянию индустрии гостеприимства в Иркутске. Концептуальные достойные заведения можно пересчитать по пальцам одной руки. В основном же в городе — места для набития желудка с плохим сервисом, отсутствием идеи, внутреннего наполнения. Иркутску просто не хватает хорошего продукта.


En+ Group — энерго-металлургическая компания, объединяющая крупнейшие гидростанции Сибири и алюминиевые заводы, и мировой лидер по производству низкоуглеродного алюминия. Холдинг активно участвует в социальной жизни регионов, где живут его сотрудники, — строит медицинские центры, парки отдыха, детские спортивные и культурные объекты, реализует образовательные программы и развивает волонтерское движение, помогая сохранять уникальность Байкала.

Ничего не нашлось

Попробуйте как-нибудь по-другому