• Пробки 2
  • Погода
  • Продолжение комикса «Легенды озера Байкал» выйдет в октябреоктябре
  • «Мы думали, он железный». Трое иркутян сломали скульптуру быка на улице ЛенинаЛенина
  • Рейтинг: сколько заработали министры Иркутской области в 2019 годугоду

Главная > Карточки «Верблюда» 06.06.2019 12:57

Я хочу сдать квартиру. Как не продешевить и сделать все по закону

Василий Имаев

Василий Имаев

0Комментариев

Я хочу сдать квартиру. Как не продешевить и сделать все по закону - Верблюд в огне

Жилье в Иркутске в начале 2019 года стало доступнее: в I квартале стоимость аренды 1-комнатных квартиры в Иркутске уменьшилась на 7,1% (составила 10,9 тыс. рублей), а трехкомнатных — на 1,1%, до 18,7 тыс. рублей в месяц. Это отличный повод найти жилье для тех, у кого нет возможности или необходимости его покупать, а для владельцев квартир — возможность получить дополнительный доход. К тому же летом в Иркутск приезжает много туристов, поэтому можно сдавать квартиру посуточно.

Рассказываем, как не попасть на мошенников и что нужно прописывать в договоре.


Чем аренда отличается от найма?

Договоры аренды и найма — совершенно разные документы. Главные их отличия — в цели использования помещения. Сдать внаем можно только жилые помещения физическим лицам, а в аренду — жилые помещения юридическим лицам или нежилые помещения кому угодно. Жилье, сдаваемое внаем, должно быть изолированным и пригодным для проживания, а в аренду владелец может передать любое помещение. Кроме того, наниматель жилья, в соответствии с пунктом 1 статьи 687 Гражданского кодекса, может расторгнуть договор, предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это не прописано в договоре. Арендатор нежилого помещения сможет расторгнуть договор лишь через суд, если в договоре не прописан внесудебный порядок расторжения.


Что нужно прописать в договоре?

Вот самые главные пункты, которые следует указать в договоре найма.

  • Адрес квартиры и реквизиты документа, который подтверждает, что жилье принадлежит собственнику, площадь квартиры, этаж, а также общую этажность дома.
  • Реквизиты сторон.
  • Данные людей, которые будут жить с нанимателем. Это позволит исключить риск, что арендатор превратит квартиру в общежитие. Без вашего согласия третьи лица (кроме несовершеннолетних детей нанимателя) въехать в квартиру не смогут.
  • Продолжительность договора и порядок его продления. Договор можно заключить на срок до 5 лет. Но лучше заключить договор длительностью до 1 года и прописать в документе возможность продлевать договор: это позволит не регистрировать документ в Росреестре (второй пункт статьи 674 Гражданского кодекса). Если вы будете сдавать квартиру больше, чем на 1 год, то вам нужно зарегистрировать документ в Росреестре. Иначе вас могут оштрафовать на 1,5–5 тыс. рублей.
  • Размер арендной платы, сроки и порядок внесения денег. Если арендатор будет платить наличными, обменивайтесь расписками об уплате и получении денег.
  • Величина депозита. Обычно владельцы берут с арендаторов депозит в размере арендной платы за 1 месяц. Эти деньги арендатор отдаст вам при подписании договора. Во время аренды депозит находится у арендодателя. Эти деньги можно использовать для погашения долга по арендной плате и коммунальным платежам или в счет порчи имущества. Если вы удержите депозит в пользу одного из указанных пунктов, то жильцу нужно будет пополнить его в течение срока, указанного в договоре (обычно это 3–5 рабочих дней). Депозит можно будет вернуть нанимателю (арендатору), если он внес все платежи, а имущество находится в удовлетворительном состоянии.
  • Порядок оплаты коммунальных услуг. Укажите, кто будет оплачивать воду, газ и электричество, телефонные услуги и подключение к интернету. Часть этих услуг можно включить в стоимость аренды квартиры.
  • Дополнительные правила. Вы можете указать, разрешено ли арендатору курить в квартире, заводить домашних животных, сдавать помещение в поднаем, а также прописать время посещения квартиры для непродолжительного осмотра. Чем больше правил будет в договоре, тем меньше разногласий может возникнуть во время срока аренды.
  • Опись имущества. Подробное описание обстановки в квартире (лучше с фотографиями), приложенное к договору, позволит уберечь ваши вещи.
  • Порядок расторжения договора. Если вы не пропишете эти условия, то у вас получится расторгнуть договор либо с помощью отдельного соглашения сторон или же через суд. Наймодатель может расторгнуть договор, если жилец при краткосрочном найме не платит более 2-х месяцев подряд после прописанной в договоре даты платежа. При долгосрочном найме вы сможете расторгнуть договор, если человек не платит 6 месяцев. Также вы сможете расторгнуть договор, если арендаторы разрушают квартиру или портят имущество.
  • Дата заключения.


Нужны ли от меня какие-то документы?

Да, от вас потребуется показать паспорт, свидетельство о регистрации права собственности, выписку из ЕГРН или же договор купли-продажи/дарения. Необходимо будет представить выписку, где указаны все зарегистрированные в квартире. Ее можно получить в МФЦ Иркутской области, управляющей компании и через сайт Госуслуг. При этом все собственники должны дать письменное согласие на сдачу квартиры внаем (им достаточно подписать договор найма или оформить нотариальную доверенность). Если хозяин квартиры состоит в браке, то понадобится нотариальное согласие супруга или супруги.


Как подготовить квартиру к сдаче?

  • Тщательно вымойте квартиру. Это можно сделать самостоятельно или заказать услуги клининговой службы.
  • Проведите косметический ремонт, если жилье давно не ремонтировали. Стоит побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить сантехнику и проводку, а также поставить яркие лампочки.
  • Избавьтесь от старой мебели и ненужных вещей. Арендаторам не понадобятся сувениры, разваленный платяной шкаф или тумбочка для видеомагнитофона из 90-х годов. Старые вещи можно выбросить или продать на одном из сервисов онлайн-объявлений.
  • Не выбрасывайте всю мебель. Купите минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван, вешалку, подставку для обуви, стиральную машину, стол, стулья, табуретки, кухонный гарнитур и холодильник. В Иркутске летом жарко, и если вы будете сдавать квартиру в этот период, преимуществом станет кондиционер. Выбирайте надежную бытовую технику, чтобы ее не пришлось менять.

На практике сдать квартиру вообще без мебели может оказаться сложнее: жильцы редко перевозят мебель с квартиры на квартиру. А если они купят ее в счет арендной платы, то в вашей квартире после их отъезда останется мебель, которая может оказаться ненужной новым жильцам.

Помните, что квартиры со старым ремонтом (или вообще без него) сдаются на 20% дешевле отремонтированных квартир. Поэтому перед тем, как делать дорогостоящий ремонт, рассчитайте, на какой срок вы планируете сдавать квартиру.


Как понять, сколько стоит квартира?

На сайтах по аренде жилья посмотрите, какую ставку аренды предлагают владельцы аналогичных квартир в вашем доме или районе. Обратите внимание, есть ли в жилых помещениях ремонт и необходимая бытовая техника. На ставку аренды влияют местоположение, транспортная доступность, площадь, инфраструктура, вид из окна и уровень шума. Если окна квартиры выходят на парк, водоем, которых в Иркутске много, или другие красивые объекты, то прибавляете к стоимости аренды 10–15%. От ставки аренды зависит, как быстро вы сдадите квартиру: при необходимости попробуйте снизить цену.

Перед тем как сдавать квартиру, оцените район, в котором находится дом. Если рядом с вашим домом находится новый жилой комплекс, ставку аренды завышать не стоит: в новостройках представлены более просторные варианты с неплохим ремонтом, которые будут выбирать потенциальные арендаторы. Посмотреть список новостроек в Иркутске можно здесь.


Как найти жильцов?

Можно разместить объявление на одном из агрегаторов недвижимости, указав, что сдаете жилье без посредников. Поговорите с потенциальным арендатором по телефону и постарайтесь побольше узнать о человеке: где он работает и может ли позволить себе аренду квартиры (можно попросить справку о доходе). Не лишним будет изучить страницы жильцов в соцсетях. Не забудьте снять копию паспорта квартиросъемщика, на случай если придется его разыскивать.

Также жильцов можно найти через знакомых или друзей, разместив объявление в социальных сетях. Такой вариант может оказаться надежнее, потому что вы будете знать человека, которому сдаете жилье.


Нужен ли риелтор?

Если вы сдаете квартиру впервые или хотите сэкономить свое время, то вам понадобится помощь риелтора или агентства недвижимости. Эти специалисты будут отвечать на телефонные звонки нанимателей, показывать квартиру будущим жильцам, а также помогут определить арендную ставку и оформить все документы. Обычно риелторы берут с арендатора за свои услуги 100% месячной арендной платы.


Как правильно передать квартиру?

После заключения договора подпишите с нанимателем акт-приема передачи квартиры. В нем нужно полностью описать квартиру и состояние мебели и техники. Ключи нанимателю лучше передавать лично, а в день заезда стоит записать показания счетчиков.


Есть ещё какие-то советы?

Да. Можете застраховать квартиру перед сдачей. Это позволит компенсировать ваш ущерб при различных ЧП (например потоп в квартире). Квартиру застраховать можно и вместе с арендатором, однако в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет собственник квартиры.


Стоит ли сдавать квартиру на сутки?

Посуточная аренда может оказаться выгоднее помесячной сдачи квартиры внаем, особенно в летний сезон, когда в Иркутск приезжает много туристов. Чтобы оформить всё по закону, вам потребуется заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить налоги. Также вы можете обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое станет вашим посредником при поиске жильцов, или передать квартиру агентству в доверительное управление. Кроме того, можно выставить квартиру в аренду на одном из онлайн-сервисов для поиска временных жильцов вроде Booking. com или Airbnb, популярных среди иностранцев, которых летом в Иркутске много.

В квартире для посуточной аренды должны быть:

— полотенца;
— постельное белье;
— фен;
— туалетная бумага, шампунь, мыло и гель для душа;
— чайник, несколько видов чая и печенье;
— холодильник;
— микроволновка и небольшая плитка;
— посуда;
— интернет.

Учтите, что если ваши арендаторы будут устраивать шумные вечеринки или мешать соседям, то вы рискуете получить от них иск о возмещении морального ущерба. Также гости могут испортить или украсть вещи из квартиры (вы можете лишиться полотенец, посуды, фена или бытовой техники). Договор поможет защитить вас, если арендаторы разрушат вашу квартиру. Не забывайте, что при сдаче жилья вам, как физическому лицу, придется заплатить 13% НДФЛ от полученного дохода. Также вы можете зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить 6% по упрощенной системе налогообложения, но тогда вам придется уплачивать за себя еще и страховые взносы.

Загрузка...

Комментариев 0

Искры 30.07.2020 14:00

Гостиница «Сибирь», Госбанк СССР и дом сотрудников НКВД. Семь главных конструктивистских зданий Иркутска

Вадим Палько

Автор Вадим Палько

0Комментариев

Говоря об архитектурном наследии Иркутска, горожане чаще всего вспоминают дореволюционные памятники — классические деревянные усадьбы и каменные особняки. На их фоне незаслуженно незамеченным остаётся авангардная советская архитектура — здания в стиле конструктивизма, прорывного направления в отечественном искусстве, которое высоко ценят за рубежом. «Верблюд в огне» рассказывает о семи зданиях, представляющих конструктивизм в Иркутске.


Конструктивизм в архитектуре — авангардистское направление, получившее развитие в 1920-х — начале 1930-х годов и на много десятилетий опередившее своё время. Ключевая идея конструктивистов — функциональный подход к внутренним пространствам, разделение здания на отдельные блоки со специальным назначением (жилой, коммунальный и прочие), которые должны задавать его форму.

В то же время внешний облик должен ограничиваться взаимодействием блоков — простых геометрических форм, — а выразительность достигается не за счёт декоративных элементов (они признаются лишними, нефункциональными), а через динамику простых конструкций, вертикалей и горизонталей строения, свободу плана здания. Именно поэтому фасады конструктивистских зданий отличаются строгостью и лаконичностью.

Гостиница «Сибирь»

Адрес: Ленина, 18

Годы постройки: 1931—1933

Архитектор: Казимир Миталь

В 1930 году иркутский зодчий Казимир Миталь стал главным архитектором города, и с этого момента в Иркутске стали активно строить конструктивистские здания. Многие из них спроектировал сам же Миталь. Самый масштабный конструктивистский проект стал одновременно одним из первых зданий Иркутска в этом стиле.

К началу 1930-х годов в городе задумались над строительством главной гостиницы — многие дореволюционные отели успели передать под госучреждения и общежития, а оставшихся явно не хватало. Строительство «Сибири» — первого и на долгие годы самого большого конструктивистского здания в городе — завершили в 1933 году. Это был по-настоящему масштабный для Иркутска объект: первое в городе пятиэтажное здание занимало целый квартал от улицы Свердлова до Кооперативного переулка (ныне улица Канадзавы).

Центральный объём гостиницы — параллелепипед, в который вписан цилиндр — входная группа. По обе стороны от него расположены два крыла, плавным полукругом обозначающие углы квартала.

Изначально гостиница звалась «Центральной», но в 1960-е годы из-за строительства неподалёку ещё большей по размерам «Ангары» название сменили на «Сибирь». В 1995 году произошла трагедия: крупный пожар унёс жизни нескольких человек и уничтожил два корпуса здания, которые затем решили снести. Сейчас осталось только одно крыло — на углу улиц Ленина и Канадзавы. Внутри расположен небольшой бизнес-центр.

Госбанк СССР

Адрес: Ленина, 16

Год постройки: 1936

Архитектор: Владимир Волков

В 1934 году для иркутского отделения Госбанка СССР начали строить новое просторное здание на углу улицы Ленина и Кооперативного переулка (ныне улица Канадзавы) — ровно через дорогу от гостиницы «Сибирь». Прежнее строение, расположенное на улице Ленина, 3, уже не отвечало потребностям организации (позднее его передали Иркутскому государственному университету).

Проект архитектора Волкова должен был сочетать производственную и жилую функции: в левом крыле, по плану, размещались семьи сотрудников банка, а в правом, с видом на главную площадь, находилась административная зона. В ходе строительства проект заметно изменился (в том числе здание дополнилось классическими элементами в убранстве фасадов), но конструктивистские формы остались основой композиции.

К сожалению, последняя реконструкция здания, проведённая уже в XXI веке, серьёзно исказила его облик. Появились обширные мансардные помещения, а в центральном объёме — стеклянный купол, что исказило изначальные пропорции строения. Вдобавок к этому дом получил несвойственные ему яркие фасады. Теперь в здании Госбанка СССР памятник конструктивизма узнаётся не сразу — нужно вглядеться.

Жилой дом партактива («Тихвинское колесо»)

Адрес: Свердлова, 22

Год постройки: 1933

Архитектор: Казимир Миталь

Очередное здание Миталя в центре Иркутска. Жилой дом для актива коммунистической партии построили в 1933 году, почти одновременно с гостиницей «Центральная». Он расположился на углу улиц Свердлова и Красной Звезды (до революции она звалась Тихвинской; затем советские власти ещё раз её переименовали — с тех пор она носит имя монгольского революционера Сухэ-Батора).

По задумке Миталя здание разделили на две половины — жилую и коммунальную. Первая выходила на улицу Свердлова, вторая — на Красной Звезды. Присутствуют типичные элементы конструктивизма: большие окна, вертикальное ленточное остекление лестничных пролётов и просторные длинные балконы на угловой части здания.

После распада СССР за домом постепенно закрепилось новое название, «Тихвинское колесо», — по магазину на первом этаже, чья вывеска располагается на одном из полукруглых балконов.

Дом сотрудников НКВД

Адрес: Пионерский переулок, 10

Год постройки: 1934

Архитектор: Казимир Миталь

Следуя практике «профессиональных» жилых объектов, отдельное здание в начале 1930-х годов решили построить и для сотрудников НКВД. Столь ответственную задачу тоже взял на себя главный архитектор Миталь.

Прогрессивное авангардное здание гармонично вписалось в тихий переулок среди деревянных усадеб и классических каменных особняков. Этого удалось достичь благодаря переменной этажности и относительной компактности здания. Главная особенность Дома сотрудников НКВД — выразительный объём с протяжёнными балконами, выходящий на угол улиц.

Из-за плачевного состояния дома — у него серьёзно обветшал фасад — хорошо видны материалы, использовавшиеся при строительстве. Именно в них кроется ключевая особенность иркутского конструктивизма, отличающая его от каноничных представителей стиля.

Дело в том, что в 1930-е годы железобетон, основной материал конструктивистских объектов, был большой редкостью в Иркутске. Поэтому Миталь использовал его лишь в нескольких местах (например для создания балконов). В остальном же дом возведён из кирпича, оштукатуренного «под бетон», — так архитектор одновременно решил проблему острой нехватки необходимого материала и достиг внешнего соответствия стилю.

В 1938 году архитектор, построивший жильё для сотрудников НКВД, стал жертвой этого же ведомства. Его заподозрили в одновременном шпионаже в пользу Германии и Польши и арестовали. Меньше чем через год главный иркутский конструктивист умер в тюрьме.

Дом специалистов

Адрес: Марата, 29

Годы постройки: 1933—1935

Архитектор: Казимир Миталь

Ещё один крупный конструктивистский объект в центре — Дом специалистов — тоже построен по проекту Миталя. Возводить его начали после постановления Совета народных комиссаров о строительстве по всей стране жилья для советской интеллигенции в технической, педагогической и медицинской сферах. В такие дома заселяли, как правило, самых успешных и прославленных деятелей искусства и науки.

Дом специалистов в Иркутске стал масштабным проектом — это первый пятиэтажный жилой дом во всём регионе. Здесь жили врач Хаим-Бер Ходос (его имя носит сквер в центре Иркутска), профессор Захария Франк-Каменецкий (в честь него переименована одна из центральных улиц города) и сам Казимир Миталь.

Кроме того, в одной из квартир на пятом этаже когда-то жила семья стоматолога Соломона Вайса, которая переехала в Иркутск из Казани. Его дочь Аида, учившаяся в иркутском инязе, увлеклась здесь музыкой и затем решила переехать в Москву, где прославилась на всю страну как Аида Ведищева — исполнительница песен «Лесной олень», «Колыбельная медведицы», «Помоги мне» и «Песни о медведях».

Дом был известен своими жильцами, но у этой славы была и другая сторона. В нём жили люди, которые могли в любой момент оказаться неугодными советской власти. В годы репрессий сюда не раз приезжали «черные воронки». Этот адрес стал последним не только для архитектора Миталя. Именно отсюда сотрудники НКВД забрали и другого известного иркутянина — писателя Петра Петрова, которого высоко ценил Максим Горький.

Дом лётчика

Адрес: Горького, 29

Год постройки: 1936

Архитектор: группа московских архитекторов

Уже в начале 1930-х годов государство начало насаждать помпезный неоклассицизм. Аскетичный авангард стали показательно клеймить, а готовые проекты переделывать или дополнять декором. Такие дома (конструктивистские, но уже имеющие элементы классицизма) часто называют постконструктивизмом.

Яркий пример этого направления — жилое здание по улице Горького, 29, известное как Дом лётчика. Туда заселяли семьи лётного состава гражданского воздушного флота СССР (на фасаде даже есть его эмблема). Как писали об этом здании иркутские архитекторы Марк Меерович и Василий Лисицин, одна из трудно объяснимых особенностей здания — египетский стиль в капителях пилястр. Это исключительно нестандартное решение для советской архитектуры.

Но внимание горожан привлекла не эта особенность декора, а материал облицовки колонн у центрального входа со стороны улицы, — на чёрных плитах без особого труда можно было прочесть имена людей и даты жизни и смерти некоторых из них. Дело в том, что при строительстве здания для облицовки колонн использовали надгробия с Иерусалимского кладбища, закрытого в те же годы.

Уже в XXI веке из-за всплеска внимания к плитам после публикаций в интернете колонны облицевали сайдингом. В таком виде эта часть здания находится по сей день.

Дом культуры авиастроителей

Адрес: Макаренко, 6

Год постройки: 1937

Архитектор: Николай Четвериков

Практически все конструктивистские здания Иркутска находятся в его центре, но есть исключения. В жилом районе Иркутск-2 на северной окраине города расположено одно из последних, самых поздних зданий — представителей конструктивистской архитектуры.

Эта местность, изначально известная как поселок Иннокентьевский, в советские годы стала поселком Ленино. Его решили развивать как рабочее поселение нового авиастроительного завода.

При этом предприятии к 1937 году построили дом культуры. В облике здания отражён дух этого периода: в основные конструктивистские объёмы тоже вторглись неоклассические «излишества», но автору проекта Николаю Четверикову всё равно удалось создать гармоничное здание на стыке двух конфликтующих стилей. Примечательно, что Четвериков — не именитый архитектор-конструктивист, а инженер-строитель иркутского авиазавода, занимавшийся прежде заводскими строениями.

С момента создания облик Дома культуры претерпел некоторые изменения. Изначально угловой полукруглый корпус состоял из трех цилиндров, возложенных друг на друга по мере уменьшения размера. В конце 1970-х годов второй ярус расширили так, что он «слился» с объёмом первого этажа.

Известно также, что вначале у входа в Дом культуры стояли два памятника — Ленину и Сталину. Но после развенчания культа личности памятник второму исчез. Позднее убрали и памятник Ленину. С осени 1961 года и по сей день Дом культуры носит имя Юрия Гагарина.

Ничего не нашлось

Попробуйте как-нибудь по-другому