Я хочу сдать квартиру. Как не продешевить и сделать все по закону

Жилье в Иркутске в начале 2019 года стало доступнее: в I квартале стоимость аренды 1-комнатных квартиры в Иркутске уменьшилась на 7,1% (составила 10,9 тыс. рублей), а трехкомнатных — на 1,1%, до 18,7 тыс. рублей в месяц. Это отличный повод найти жилье для тех, у кого нет возможности или необходимости его покупать, а для владельцев квартир — возможность получить дополнительный доход. К тому же летом в Иркутск приезжает много туристов, поэтому можно сдавать квартиру посуточно.

Рассказываем, как не попасть на мошенников и что нужно прописывать в договоре.

Чем аренда отличается от найма?

Договоры аренды и найма — совершенно разные документы. Главные их отличия — в цели использования помещения. Сдать внаем можно только жилые помещения физическим лицам, а в аренду — жилые помещения юридическим лицам или нежилые помещения кому угодно. Жилье, сдаваемое внаем, должно быть изолированным и пригодным для проживания, а в аренду владелец может передать любое помещение. Кроме того, наниматель жилья, в соответствии с пунктом 1 статьи 687 Гражданского кодекса, может расторгнуть договор, предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это не прописано в договоре. Арендатор нежилого помещения сможет расторгнуть договор лишь через суд, если в договоре не прописан внесудебный порядок расторжения.

Что нужно прописать в договоре?

Вот самые главные пункты, которые следует указать в договоре найма.

• Адрес квартиры и реквизиты документа, который подтверждает, что жилье принадлежит собственнику, площадь квартиры, этаж, а также общую этажность дома.
• Реквизиты сторон.
• Данные людей, которые будут жить с нанимателем. Это позволит исключить риск, что арендатор превратит квартиру в общежитие. Без вашего согласия третьи лица (кроме несовершеннолетних детей нанимателя) въехать в квартиру не смогут.
• Продолжительность договора и порядок его продления. Договор можно заключить на срок до 5 лет. Но лучше заключить договор длительностью до 1 года и прописать в документе возможность продлевать договор: это позволит не регистрировать документ в Росреестре (второй пункт статьи 674 Гражданского кодекса). Если вы будете сдавать квартиру больше, чем на 1 год, то вам нужно зарегистрировать документ в Росреестре. Иначе вас могут оштрафовать на 1,5–5 тыс. рублей.
• Размер арендной платы, сроки и порядок внесения денег. Если арендатор будет платить наличными, обменивайтесь расписками об уплате и получении денег.
• Величина депозита. Обычно владельцы берут с арендаторов депозит в размере арендной платы за 1 месяц. Эти деньги арендатор отдаст вам при подписании договора. Во время аренды депозит находится у арендодателя. Эти деньги можно использовать для погашения долга по арендной плате и коммунальным платежам или в счет порчи имущества. Если вы удержите депозит в пользу одного из указанных пунктов, то жильцу нужно будет пополнить его в течение срока, указанного в договоре (обычно это 3–5 рабочих дней). Депозит можно будет вернуть нанимателю (арендатору), если он внес все платежи, а имущество находится в удовлетворительном состоянии.
• Порядок оплаты коммунальных услуг. Укажите, кто будет оплачивать воду, газ и электричество, телефонные услуги и подключение к интернету. Часть этих услуг можно включить в стоимость аренды квартиры.
• Дополнительные правила. Вы можете указать, разрешено ли арендатору курить в квартире, заводить домашних животных, сдавать помещение в поднаем, а также прописать время посещения квартиры для непродолжительного осмотра. Чем больше правил будет в договоре, тем меньше разногласий может возникнуть во время срока аренды.
• Опись имущества. Подробное описание обстановки в квартире (лучше с фотографиями), приложенное к договору, позволит уберечь ваши вещи.
• Порядок расторжения договора. Если вы не пропишете эти условия, то у вас получится расторгнуть договор либо с помощью отдельного соглашения сторон или же через суд. Наймодатель может расторгнуть договор, если жилец при краткосрочном найме не платит более 2-х месяцев подряд после прописанной в договоре даты платежа. При долгосрочном найме вы сможете расторгнуть договор, если человек не платит 6 месяцев. Также вы сможете расторгнуть договор, если арендаторы разрушают квартиру или портят имущество.
• Дата заключения.

Нужны ли от меня какие-то документы?

Да, от вас потребуется показать паспорт, свидетельство о регистрации права собственности, выписку из ЕГРН или же договор купли-продажи/дарения. Необходимо будет представить выписку, где указаны все зарегистрированные в квартире. Ее можно получить в МФЦ Иркутской области, управляющей компании и через сайт Госуслуг. При этом все собственники должны дать письменное согласие на сдачу квартиры внаем (им достаточно подписать договор найма или оформить нотариальную доверенность). Если хозяин квартиры состоит в браке, то понадобится нотариальное согласие супруга или супруги.

Как подготовить квартиру к сдаче?

• Тщательно вымойте квартиру. Это можно сделать самостоятельно или заказать услуги клининговой службы.
• Проведите косметический ремонт, если жилье давно не ремонтировали. Стоит побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить сантехнику и проводку, а также поставить яркие лампочки.
• Избавьтесь от старой мебели и ненужных вещей. Арендаторам не понадобятся сувениры, разваленный платяной шкаф или тумбочка для видеомагнитофона из 90-х годов. Старые вещи можно выбросить или продать на одном из сервисов онлайн-объявлений.
• Не выбрасывайте всю мебель. Купите минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван, вешалку, подставку для обуви, стиральную машину, стол, стулья, табуретки, кухонный гарнитур и холодильник. В Иркутске летом жарко, и если вы будете сдавать квартиру в этот период, преимуществом станет кондиционер. Выбирайте надежную бытовую технику, чтобы ее не пришлось менять.

На практике сдать квартиру вообще без мебели может оказаться сложнее: жильцы редко перевозят мебель с квартиры на квартиру. А если они купят ее в счет арендной платы, то в вашей квартире после их отъезда останется мебель, которая может оказаться ненужной новым жильцам.

Помните, что квартиры со старым ремонтом (или вообще без него) сдаются на 20% дешевле отремонтированных квартир. Поэтому перед тем, как делать дорогостоящий ремонт, рассчитайте, на какой срок вы планируете сдавать квартиру.

Как понять, сколько стоит квартира?

На сайтах по аренде жилья посмотрите, какую ставку аренды предлагают владельцы аналогичных квартир в вашем доме или районе. Обратите внимание, есть ли в жилых помещениях ремонт и необходимая бытовая техника. На ставку аренды влияют местоположение, транспортная доступность, площадь, инфраструктура, вид из окна и уровень шума. Если окна квартиры выходят на парк, водоем, которых в Иркутске много, или другие красивые объекты, то прибавляете к стоимости аренды 10–15%. От ставки аренды зависит, как быстро вы сдадите квартиру: при необходимости попробуйте снизить цену.

Перед тем как сдавать квартиру, оцените район, в котором находится дом. Если рядом с вашим домом находится новый жилой комплекс, ставку аренды завышать не стоит: в новостройках представлены более просторные варианты с неплохим ремонтом, которые будут выбирать потенциальные арендаторы. Посмотреть список новостроек в Иркутске можно здесь.

Как найти жильцов?

Можно разместить объявление на одном из агрегаторов недвижимости, указав, что сдаете жилье без посредников. Поговорите с потенциальным арендатором по телефону и постарайтесь побольше узнать о человеке: где он работает и может ли позволить себе аренду квартиры (можно попросить справку о доходе). Не лишним будет изучить страницы жильцов в соцсетях. Не забудьте снять копию паспорта квартиросъемщика, на случай если придется его разыскивать.

Также жильцов можно найти через знакомых или друзей, разместив объявление в социальных сетях. Такой вариант может оказаться надежнее, потому что вы будете знать человека, которому сдаете жилье.

Нужен ли риелтор?

Если вы сдаете квартиру впервые или хотите сэкономить свое время, то вам понадобится помощь риелтора или агентства недвижимости. Эти специалисты будут отвечать на телефонные звонки нанимателей, показывать квартиру будущим жильцам, а также помогут определить арендную ставку и оформить все документы. Обычно риелторы берут с арендатора за свои услуги 100% месячной арендной платы.

Как правильно передать квартиру?

После заключения договора подпишите с нанимателем акт-приема передачи квартиры. В нем нужно полностью описать квартиру и состояние мебели и техники. Ключи нанимателю лучше передавать лично, а в день заезда стоит записать показания счетчиков.

Есть ещё какие-то советы?

Да. Можете застраховать квартиру перед сдачей. Это позволит компенсировать ваш ущерб при различных ЧП (например потоп в квартире). Квартиру застраховать можно и вместе с арендатором, однако в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет собственник квартиры.

Стоит ли сдавать квартиру на сутки?

Посуточная аренда может оказаться выгоднее помесячной сдачи квартиры внаем, особенно в летний сезон, когда в Иркутск приезжает много туристов. Чтобы оформить всё по закону, вам потребуется заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить налоги. Также вы можете обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое станет вашим посредником при поиске жильцов, или передать квартиру агентству в доверительное управление. Кроме того, можно выставить квартиру в аренду на одном из онлайн-сервисов для поиска временных жильцов вроде Booking. com или Airbnb, популярных среди иностранцев, которых летом в Иркутске много.

В квартире для посуточной аренды должны быть:

— полотенца;
— постельное белье;
— фен;
— туалетная бумага, шампунь, мыло и гель для душа;
— чайник, несколько видов чая и печенье;
— холодильник;
— микроволновка и небольшая плитка;
— посуда;
— интернет.

Учтите, что если ваши арендаторы будут устраивать шумные вечеринки или мешать соседям, то вы рискуете получить от них иск о возмещении морального ущерба. Также гости могут испортить или украсть вещи из квартиры (вы можете лишиться полотенец, посуды, фена или бытовой техники). Договор поможет защитить вас, если арендаторы разрушат вашу квартиру. Не забывайте, что при сдаче жилья вам, как физическому лицу, придется заплатить 13% НДФЛ от полученного дохода. Также вы можете зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить 6% по упрощенной системе налогообложения, но тогда вам придется уплачивать за себя еще и страховые взносы.