Как правильно снять квартиру?

Аренда квартиры — подходящий вариант для тех, кто не хочет связываться с оформлением ипотеки, или для студентов, которых не устраивают ужасные условия быта в иркутских общежитиях. За первые три месяца 2019 года в Иркутске стали доступнее однокомнатные квартиры — ставка аренды снизилась на 7,1% и составила 10,9 тыс. рублей. Подешевели и «трешки» — минус 1,1% (до 18,73 тыс. рублей). Однако поиск квартиры часто связан с множеством забот, которые могут на несколько дней или недель превратить жизнь арендатора в ад. Рассказываем, как снять квартиру и не попасть в ловушку мошенников.

Как искать квартиру?

Есть несколько способов найти квартиру: воспользоваться помощью риелтора, поискать через онлайн-сервисы или же дать объявление о поиске жилья в соцсетях. Поиск жилья через риелтора или агентство недвижимости сэкономит ваше время: посредник поможет подобрать подходящие варианты, организует показ квартиры, познакомит с владельцем и проведет оформление сделки. Однако за это риелтор попросит комиссию, которая будет зависеть от арендной ставки. Перед тем как обращаться к риелтору, изучите рынок арендного жилья в нужном вам районе и определитесь с бюджетом, на который готовы рассчитывать. Удобнее всего это сделать с помощью онлайн-сервисов поиска недвижимости, на которых объявления размещают как собственники, так и риелторы. Если вы хотите найти квартиру через социальные сети, напишите пост и попросите друзей его распространить. В своей публикации укажите, в каком районе вы хотите снять квартиру, число комнат, необходимые удобства (мебель, техника и интернет). Расскажите в посте о себе и о том, кто будет жить вместе с вами. Приложите к публикации фотографию — обычно такие посты привлекают больше внимания.

Как фильтровать объявления?

На сайтах для поиска жилья объявления разделяются на 2 вида: агентские и от собственников. Объявления от риелторов отличаются рекламной интонацией (иногда это текст в 2 строки), публикации от собственников часто можно узнать по подробному и понятному описанию предложения. Помните, что ваша внешность и личная жизнь не должны становиться препятствием для аренды, — если собственник противоположного мнения, то поищите другой вариант. Депозит, указанный в объявлении, не должен превышать месячную стоимость аренды. Если владелец хочет получить от вас залог в 2 или 3 ставки аренды, то, скорее всего, от него часто съезжают жильцы (при этом вернуть крупную сумму всегда сложно). Самостоятельно проверьте транспортную доступность с помощью онлайн-карт (а также перед просмотром квартиры) — и далеко ли остановки общественного транспорта. Узнайте, есть ли рядом с домом парковка. Не стоит рассматривать варианты с закрытой комнатой, которую хозяева используют как склад для ненужных вещей. Это дает собственникам повод часто приходить в гости или может быть причиной распространения плесени в квартире.

На что обратить внимание в объявлении?

В квартирах даже по объявлениям с хорошими описаниями и фотографиями могут оказаться неприятные сюрпризы. Всегда отслеживайте ставку аренды и сравнивайте ее с другими предложениями. Если стоимость аренды более чем на 20% ниже средней, а недостатков у предложения нет, то вам стоит насторожиться. Если квартира на первом этаже, а из окон плохой вид, вы сможете рассчитывать на небольшое снижение цены.

В объявлении должно быть указано, на какой срок владелец хочет сдать квартиру. Также перед просмотром стоит узнать, какая бытовая техника и мебель есть в квартире, подключили ли хозяева интернет, а также проверить, входит ли в аренду плата за коммунальные услуги или они оплачиваются отдельно. Кроме того, узнайте сумму страхового депозита.

Как вести себя во время показа квартиры?

Начните знакомство с предполагаемым жилищем с района, двора и подъезда. Оцените состояние детской площадки и безопасность двора, узнайте, есть ли рядом с домом парковочные места. Оцените состояние лифтов (если они есть) — старые лифты чаще ломаются.

В квартире проверьте, в каком состоянии розетки и электропроводка, работают ли лампочки, сантехника и отопительная система. Проверьте состояние кладовок и балконов — если там есть вещи, узнайте у хозяев, готовы ли они их забрать или выкинуть. Оцените состояние санузла и техники в квартире. Не торопитесь уходить, если вам что-то не понравилось. Если в квартире старая дверь, узнайте, готов ли хозяин на замену двери в счет аренды. Если в квартире нет стиральной машины, но для нее подведен шланг, узнайте, можно ли купить машинку в счет аренды. Если от унитаза исходит неприятный запах и он течет, то скорее всего вам не удастся его починить и от такого варианта придется отказаться.

Если будете снимать квартиру после начала отопительного сезона, изучите каждую батарею в квартире, — протечки могут заклеивать эпоксидным клеем или фиксировать хомутом. Не стоит останавливаться на таком варианте — вероятно, чинить их придется постоянно. Проверьте состояние труб на кухне, убедитесь, что к газовой плите подведен новый шланг, а газовый кран закрывается, что работают вытяжка над плитой и холодильник (вы можете попросить владельца отремонтировать холодильник или заменить его в счет аренды).

Не приходите на просмотр с наличными и не соглашайтесь вносить задаток в день просмотра. Постарайтесь обговорить с владельцем, как и сколько вы будете платить за квартиру.Уточните, придется ли вам платить за коммунальные услуги и во сколько это вам обойдется.

Что учитывать?

Не спешите соглашаться, особенно если вариант вам кажется крайне привлекательным. Возможно, после подписания договора вас ожидают сюрпризы. Например:

— квартира принадлежит другим людям (договор с вами может попробовать заключить человек, у которого нет прав распоряжаться этой недвижимостью);

— договор найма, который подписал представитель владельца, окажется недействительным из-за истекшего срока давности доверенности или отсутствия у представителя прав на подписание договора;

— квартира — предмет судебного спора (после тяжбы законные владельцы могут захотеть выселить нанимателей);

— хозяева не вернут страховой депозит, обвинив жильцов в порче имущества, которого в квартире никогда не было;

— квартиру сдал супруг, у которого нет на это права (распоряжаться купленной в браке недвижимостью могут лишь оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения).

Всегда проверяйте наличие права на сдачу квартиры в наем. Не спешите подписывать договор, если чувствуете, что перед вами мошенники.

Какие документы мне могут показать? А какие я могу потребовать?

Сначала попросите хозяина (или его представителя) подтвердить, что квартира находится в его собственности. Он должен показать вам свидетельство о государственной регистрации права собственности (на нем указаны дата выдачи, ФИО владельца, его дата и место рождения, а также номер СНИЛС и ограничения права). Если данные из свидетельства не совпадают с паспортными данными, проверьте, есть ли на последней странице действующего паспорта владельца информация о ранее выданных паспортах. Если этих данных нет, а данные не совпадают, то перед вами может быть мошенник, у которого нет права собственности на квартиру.

Помните, что с 15 июля 2016 года собственникам перестали выдавать свидетельства о госрегистрации права собственности, поэтому владельцы жилой недвижимости, купленной с 15 июля по 31 декабря 2016 года смогут показать выписку из ЕГРП. А для квартир, приобретенных после 1 января 2017 года, у собственников нужно просить выписку из ЕГРН.

Кроме того, ныне при переходе права собственности на квартиру к иному лицу у предыдущего собственника не изымают его свидетельство о государственной регистрации права. Поэтому оно может не отражать реальное положение на момент найма. Если квартира вам подходит, попросите свежую выписку из ЕГРН.

• Свое согласие вам должны предоставить все собственники, если у квартиры их несколько. Собственники прописываются в выписке на квартиру в графе «Объект права». Например, у квартиры могут быть 2 собственника с равными долями, тогда в документе будет написано «½ (одна вторая) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства о госрегистрации права будет информация об остальных собственниках и их долях. Доли владельцев могут быть неравными, например ¾ и ¼. В таком случае договор найма придется подписывать либо всем собственникам сразу, либо одному из собственников с доверенностью от остальных. Помните, что чем больше собственников у жилья, тем больше шансов, что один из владельцев недвижимости захочет вас выселить.
• Если квартира находится в ипотеке, то квартира будет в залоге у банка до полной выплаты кредита. Для вас это означает следующее: если владелец не справится с выплатами, то банк сможет забрать квартиру и выселить вас. Перед наймом квартиры в ипотеке поинтересуйтесь у владельца, сколько он платит в месяц за квартиру. Возможно, что арендная плата как раз покрывает ипотечные выплаты. Если вы будете платить исправно, тем больше шансов, что у собственника не возникнет проблем по платежам.
• Если квартира принадлежит супругам, то вам тоже следует быть начеку. Помните, что купленная в браке квартира — это совместно нажитое имущество, даже если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности прописан лишь один супруг. Поэтому договор должны подписывать оба супруга или же один из супругов должен подписать согласие на сделку у нотариуса. Перед заключением договора вам следует подстраховаться. Если у супругов есть брачный договор, то укажите это в договоре на квартиру. Укажите в договоре, что супруги обязательно предупредят вас о планах изменить или расторгнуть брачный договор, а также сообщат об изменениях, которые могут повлиять на договор найма. Можете прописать в договоре штраф в размере месячной платы за квартиру, если муж и жена не предупредят об изменениях в брачном договоре. Поэтому во время проверки свидетельства и паспорта посмотрите, когда был заключен брак. Если брак заключили до получения квартиры, то жилье принадлежит супругам и один из них не может распоряжаться недвижимостью без согласия второго супруга.
• Если договор подписывает представитель владельца (так тоже можно), то проверьте, позволяет ли доверенность это сделать. В документе должны быть указаны паспортные данные представителя и владельца жилья (последние должны совпадать с данными в свидетельстве о праве собственности, а данные представителя — с его паспортными данными). Описание квартиры должно слово в слово повторять то, что написано в графе «Объект права». В доверенности представителя должно быть прописано право на заключение договора найма и получение платы за наем. Обязательно проверьте срок действия доверенности. Если она просрочена, то представитель не вправе подписывать договор. Если срок действия документа не указан, то доверенность действует 1 год, а если в документе не указана дата выдачи, такая доверенность недействительна. Вместо доверенности у представителя может быть агентский договор или, например, договор комиссии. В них тоже нужно проверить аналогичные данные. Без доверенности сдать квартиру по закону не могут даже близкие родственники владельца квартиры. Не верьте на слово и требуйте документы от представителей.

Если хозяева не показали вам выписку из ЕГРН, вы можете запросить ее сами на сайте Росреестра или в одном из МФЦ Иркутской области. Электронная выписка обойдется в 300 рублей, бумажная — в 750 рублей. Документ подготовят в течение 3–5 рабочих дней.

Как защититься от мошенников?

Не стоит снимать квартиру, если вам предлагают подписать договор и заплатить комиссию еще до показа жилья, торопят, не дают или мешают рассмотреть необходимые документы или уверяют, что все собственники согласны сдать вам квартиру и даже предлагают позвонить им по телефону. Кроме того, не стоит на словах договариваться с собственником об аренде. Если вы договорились таким образом и отдали человеку деньги, то права на квартиру будут по-прежнему у владельца, который сможет просто заменить замки на входной двери. Не соглашайтесь платить за несколько месяцев вперед со скидкой. Случается, что наймодатель выгоняет квартиросъемщика раньше срока или меняет замки, а выплаченные деньги берет себе. Не стоит переводить собственнику предоплату. Платите за квартиру только после просмотра и подписания договора найма и акта приема-передачи. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы всех документов.

Как составить договор?

Нужно знать, что вы подписываете! Снимая квартиру, вы подписываете договор найма жилья, а не договор аренды. Это два разных договора. Понятие наем используют только при сдаче жилых помещений, а нанимателем, в соответствии с таким договором, может быть только физическое лицо. Если вам предлагают подписать договор аренды, то здесь может быть что-то неладно: такой договор предусматривает сдачу в пользование нежилых помещений и зданий или же жилых помещений лишь для юридических лиц. В соответствии с договором найма, помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду можно передавать любое помещение, если оно устраивает арендатора. Поэтому для апартаментов подойдет договор аренды, а для квартиры — договор найма.

Что прописывать в договоре?

В документе нужно прописать адрес квартиры, ее общую площадь и число комнат. Нужно указать данные тех, кто будет жить вместе с квартиросъемщиком (несовершеннолетних указывать не нужно). Если вы хотите завести домашнее животное, это тоже нужно указать в договоре. Также укажите размер ежемесячной платы за наем, порядок ее внесения, условия возврата залога и порядок оплаты коммунальных услуг (иногда владельцы включают в цену найма полную оплату ЖКУ, кто-то оставляет оплату за водоснабжение и электричество по счетчикам). Убедитесь, что у владельца нет долгов за услуги, которые вы будете оплачивать. Укажите пункты, которые могут стать основанием для досрочного расторжения договора. Помните, что по закону вы можете расторгнуть договор найма, предупредив владельца за 3 месяца. Если вас не устраивают такие сроки, пропишите в договоре другие.

Подпишите акт приема-передачи. В нем опишите состояние квартиры. Составьте список ценных вещей в квартире (это может быть бытовая техника и электроника), а также укажите число передаваемых копий ключей.

Как платить за квартиру?

Вы можете расплатиться наличными или с помощью безналичного расчета. Если отдаете наличные деньги, то обязательно берите с владельца расписку о получении средств. Не стоит передавать деньги через друзей или родственников владельца. Такой перевод не будет считаться оплатой, даже если они напишут расписку. Безопаснее сделать банковский перевод или перевод с карты на карту.